20:39 Пятница 0 6 797
20:39, Пятница, 7 октября 2005

Мифы рынка недвижимости

В последнее время цены на недвижимость стремительно взлетели вверх и не похоже, что они собираются останавливаться. Мы решили выяснить, чем вызван такой рост и как дальше будет вести себя рынок недвижимости.
altПочему цены на жилье кусаются

Цены на жилье взяли большой разгон: за последний год они повысились на 12-15%. С 1997-98 годов цены росли тихо, но уверенно. В этом же году взлетели к небывалым высотам. Обычные хрущевки теперь стали “золотыми”. Если в 2000 году однокомнатную квартиру можно было приобрести за $2900, то сейчас такая себе скромненькая квартирка стоит 18 тысяч. Невзирая на бешеные цены, агенства недвижимости в один голос твердят - спрос значительно превышает предложение. Это радует: значит карманы кременчужан не такие уж и пустые, как кажется.

Причины увеличения спроса на жилье и его дороговизны кременчугские риэлторы называют разные:

Кредиты: банки начали привлекать клиентов выгодными кредитами. Государство вспомнило о молодых семьях и теперь частично или полностью (в зависимости от того, сколько в семье детей) компенсирует банковские проценты по кредиту на жилье. Впрочем, медовый месяц клиентов и банков уже подошел к завершению: кредитная политика становится более жесткой.

Новые налоги: с нового года может измениться законодательство относительно налогообложения. В этом случае законопослушные граждане должны будут 13 процентов, полученных от продажи недвижимости, отдавать в государственный карман. В прошлом году данный закон уже работал несколько месяцев, вызвал множество недоразумений на рынке недвижимости и в апреле его отменили. Введут ли его опять - не известно.

Но люди пытаются купить/продать квартиру до Нового года, чтобы не попасть “под раздачу” нового закона.

Инстинкт самосохранения. Срабатывает у наших граждан в условиях нестабильной экономики и политического абсурда. Руководствуясь этим инстинктом, граждане вкладывают свои деньги в недвижимость. К сохранности “кровных” в банках, многие относятся подозрительно. Превращение же денег в ценные бумаги вообще может привести к хронической бессонице - нашему рынку ценных бумаг до цивилизованного хромать еще достаточно долго. Поэтому вложение средств в квартиры сохраняет сон, здоровый аппетит и деньги.



Кто и зачем покупает квартиры

Для себя любимого. Большинство кременчужан покупают квартиры с этой целью, не смотря на цены. Если с жильем «припекло», то никуда не денешься, закрываешь глаза на стоимость и покупаешь квартиру, а к ней – валидол. Или берешь кредит в банке (тогда можно обойтись валерианкой). Молодые семьи отдают преимущество однокомнатным квартирам. Они относительно недорогие, за комуслуги много не сдерут и с погашением процента за банковский кредит поможет государство. Семьи побольше выбирают 3-4-комнатные квартиры (хоть и более дорогие, но дети не сидят на «голове»).



По оценкам агентств недвижимости, спрос на жилье в Кременчуге сейчас намного превышает предложение

Для офиса. С этой целью покупают квартиры поменьше. Отдают преимущество тем, что находятся на первом этаже и расположенные в коммерчески выгодном районе.



Единого мнения, как будут вести себя цены на недвижимость, нет. Одни специалисты прогнозируют падение цен на жилье уже к весне 2006 года, другие считают, что цены будут расти

Вложить деньги. Этим способом пользуются те, у кого эти деньги есть.



Киев – второй город в мире по ценам на квартиры

Подработать на сплошном хаосе. Этим способом любят пользоваться перекупщики-спекулянты. Потому что такой прибыли, как от «игры» на рынке недвижимости, сейчас больше нигде не получишь. В агенствах недвижимости говорят, что иногда квартиры просто «ходят по рукам». Иногда люди подрабатывают на аренде жилья, но у нас эта практика не так распространена, как в столице.



Какое жилье в Кременчуге

Жилье может быть первичное или вторичное. Тех, кто зарится на квартиру “c нуля”, и очень желает заплатить $400-600 за кв. метр, можем поздравить: такого жилья в нашем городе почти нет. Новых домов в Кременчуге строят мало. И, обычно, на момент сдачи дома, почти все квартиры в нем уже проданы, поскольку новое жилье строят, в основном, на средства, вложенные будущими жильцами дома в его строительство. Если 10-20% квартир в новом доме не проданы, считайте, что вам повезло. Специалисты говорят, что до Нового года в городе должны сдать в эксплуатацию еще два дома. И все. Другие появятся где-то года через полтора. Вторичное жилье в Кременчуге состоит, преимущественно, из “хрущевок”. “Сталинок” меньше, более-менее новых домов, многоэтажек также немного. Об элитном жилье лучше помолчать, его – капля в море. При покупке вторичного жилья советуем быть осторожными – можете стать жертвой мошенничества. Проверить историю приобретенной квартирки почти не возможно. Покупая жилье в Киеве, можно застраховаться от такого случая в страховой компании. В Кременчуг эти блага цивилизации еще не дошли. Впрочем, при оформлении кредита на жилье, со страховкой вам может помочь банк.


















































  однокомнатная двухкомнатная трехкомнатная
Центр хрущовка 14-18,5 тыс. 20-23 тыс. 23-27 тыс.
девятиэтажка 18-20 тыс. 27-32 тыс. 27-43 тыс.
Молодежный хрущовка 9-14 тыс. 13,5-15,5 тыс. 15,-19,5 тыс.
девятиэтажка 13-15 тыс. 18,5-20,5 тыс. 21-30 тыс.
район Водоканала хрущовка 14-17 тыс. 18-21 тыс. 20-25 тыс.
девятиэтажка 17-20 тыс. 25-30 тыс. 25-38 тыс.

Приблизительная стоимость кв.м. по ценам МБТИ, грн.
































Центр хрущовка 235,9
девятиэтажка 529,2
Молодежный хрущовка 199,5
девятиэтажка 515,2
район Водоканала хрущовка 109,2
девятиэтажка 256,2



Была квартирка простая, стала золотая

Анализируя цены на рынке недвижимости мы пришли к выводу, что наш кременчугский народ, наблюдая за поведением цен, растерялся, и не знает, за сколько же продавать/покупать недвижимость. В агентстве недвижимости «101 квартал» сказали, что иногда за «хрущевку» просят ту же сумму, что и за квартиру в новостройке - $400 за кв. метр. Нестабильность привела к тому, что продавцы чуть ли не ежедневно называют разную цену на свои «квадратные метры». Или же вообще “снимают” жилье с продажи, если есть возможность подождать и присмотреться к рынку.

За последние два месяца цены на квартиры в Кременчуге выросли в среднем на 30-40%. Впрочем, стоимость жилья даже в одном районе очень отличается. Это зависит, в первую очередь, от места расположения дома, его «возраста», планирования, «этажности», телефона, ремонта. Больше всего выросла стоимость однокомнатных квартир. По данным Центра недвижимости Кременчуга, только за этот год они подорожали на 70%. Цена на трехкомнатные квартиры выросла на 54%, на двухкомнатные – на 47 процентов. (Кстати, рискните здоровьем и нервами и попробуйте найти двухкомнатную квартиру в центре города. Вряд ли у вас это получится).



Реальная цена квартир

Когда вы продаете жилье, то обязательно оцениваете его в МБТИ (межрегиональное бюро технической инвентаризации). Оценка МБТИ – это наименьшая цена, по которой вы можете вашего “ребенка” продать. Эта оценка – сугубо техническая и каждый дом имеет свою техническую стоимость. Эта цифра высчитывается так: исходя из стоимости дома (сколько стоило его построить), считают цену одного кв. метра в доме, и делают уступку на эксплуатационный износ дома (в зависимости от его возраста). Полученная цифра множится на вашу площадь. Как известно сумма стоимости квартиры по оценке МБТИ всегда получается значительно меньше рыночной стоимости квартиры. И, как говорят специалисты, рыночная цена всегда отличалась от оценки МБТИ. Исключение могут составить разве, что частные помещения. Бывали случаи, когда их продавали по цене меньшей, чем оценочная. Но хочется обратить ваше внимание именно на разницу между технической и рыночной стоимостью жилья. Ведь дома в городе не молодеют, технически изнашиваются, а значит дешевеют, при этом вторичное жилье непрестанно и стремительно растет в цене.



Прогноз “погоды” на недвижимость

Олег Гультяев, “Единая система недвижимости”, директор:

– Сейчас распространяется информация, что цены на недвижимость будут падать. Я считаю, что эти заявления делаются по политическим соображениям. Перед президентскими выборами 2004 года слухи о падении цен на недвижимость так и не оправдали себя. Напротив, введение 13-процентного налога на прибыль по продаже жилья, визвало повышение цен на 12-15 процентов. Потому я считаю, что значительных колебаний цен на недвижимость до конца года (при отсутствии значительных экономических и политических потрясений) не произойдет и рост цен будет стабильно невысоким.



Оксана Фесенко, “Центр недвижимости Кременчуга”, директор:

– Сейчас тяжело что-то прогнозировать. Но никаких тенденций к снижению цен я не вижу. В сентябре цены стабилизировались, нет такого стремительного роста, как было раньше. Ситуация может измениться после Нового года, если вступит закон относительно налогообложения прибыли на продажу недвижимости. Тогда люди должны будут отдавать 13 процентов из полученной прибыли государству. Это повлияет на цены, ведь эти 13 процентов продавцы “забьют” в цену квартир. Из-за этого стоимость жилья может вырасти.



Лариса Долгая, Агенство недвижимости “101 квартал”:

– В последнее время ситуация на рынке стабилизировалась. В сентябре уже нет такого стремительного роста цен. К тому же, банки сейчас проводят более жесткую кредиторскую политику и людей, которые покупают жилье в кредит стало меньше. Раньше каждый второй, кто приходил в наше агентство, покупал квартиру в кредит. Но уже месяц, как ситуация изменилась. Я считаю, из-за этого уменшится спрос и цены на квартиры снизятся.



Сколько стоит жилье в Европе

Венгрия: wена на жилье для центра Европы достаточно низкая: $300-500 за кв. метр в обычных домах и до $3000 за жилье класса «люкс». В среднем, стоимость 2-3-комнатной квартиры от 40 тыс. долларов США.

Испания: цены зависят от престижности района и расположения относительно моря. Новенькое бунгало стоит от 800 до 1500 евро за кв.м., «люкс» – 2 тыс. евро за кв.м. Бунгало на вторичном рынке можно приобрести от 100-600 тыс. евро, апартаменты – от 30-60 тыс. евро.

Франция: cредняя цена 1 кв. метра в Париже – 3-4 тыс. долларов. В провинции эти квадратные метры можно приобрести за $1,5-2 тыс. Цена за кв. метр площади в сердце французской столицы, поблизости Лувра, Оперы, мэрии, Собора Парижской Богоматери колеблется от $3-6 тыс.

Турция: небольшую квартиру в Анталии можно приобрести за 15-20 тыс. долларов. Квартиру площадью в 100-140 кв.м. можно найти за 40-70 тыс. евро в зависимости от расположения относительно моря. Стоимость апартаментов в нововыстроенных комплексах - 600-900 евро за кв.м, а виллу с двумя спальнями вы сможете купить за 120 тысяч евро, с шикарным бассейном –за 200 тысяч евро.

Чехия: здесь цены очень отличаются по регионам. Двухкомнатная квартира стоит от 10 тысяч евро в провинции и до 60 тысяч евро в самой Праге. Трехкомнатную квартиру можно купить за 15-80 тысяч евро. В Чехии реальные затраты на строительство двухэтажного дома - от

40 тысяч евро. Продадут вам его за 80 тыс. евро.

Кипр: цены колеблются так: одна комната – 60-90 тыс. евро, две комнаты – 70-150 тыс. евро, три комнаты – 80-180 тыс. евро. Виллу, в зависимости от количества комнат и удобств, можно приобрести от 80 до 200 тыс. евро.

Италия: цены на апартаменты зависят от многих параметров, в среднем они колеблются от 50 до 300 тысяч евро, стоимость вилл – от 500 тыс. до 1,5 млн. евро.

Германия: уровень цен зависит от региона. Квартиры на территории прежней ГДР значительно ниже, чем на территории, которая принадлежала ФРГ. Основная разница – 5 тысяч евро. Очень перспективным считают Берлин и его районы, Потсдам и Дрезден. Вообще, цены за один кв. метр колеблются от 1,5 до 5 тыс. евро.

Финляндия: Цены на недвижимость, как правило, не превышают 2,2-2,3 тыс. евро за кв.м. Многое зависит от инфраструктуры и ланшафта. Одноэтажный дом может стоить от 80-83 тыс. евро. Но аккуратный финский дом можно приобрести и за 12-13 тыс. евро.

Киев: Самая дешевая однокомнатная квартира – 33 тысячи долларов. Квадратный метр площади в новом здании приблизительно $1100, вторичное жилье (если повезет) по тысяче долларов за метр жилой площади.

Кременчугский телеграф
 

Добавить комментарий

    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent